確定申告・税金/お役立ち情報

確定申告って何？

・所得税の確定申告とは、その年の1/1から12/31までの間に稼いだ所得(＝儲け)とその所得金額から計算した所得税額を計算し、翌年2/16から3/15までにそれらを記載した確定申告書を税務署に提出して所得税額を確定させる手続きを言います。ちなみに所得税額の納付期限も3/15となっています。（振替納税の場合等を除く。）
・原則として、その年の所得の合計額が一定の金額を超え、所得税額が発生するような方については、確定申告をしなければなりません。給与所得者の方は特例として年末調整を実施することによりその年の所得税額が確定しますので、基本的には確定申告をする必要はありません。
・しかしながら、例外として給与所得者でも2か所以上の勤務先から給与を受けている方や、他に一定の所得がある方、1か所の勤務先から受ける給与収入が2,000万円を超える方等は確定申告をしなければなりません。
・確定申告書の様式には、「申告書A」と「申告書B」の2種類があります。給与収入、年金収入、配当収入のみ等の方は「申告書A」を使用します。それ以外の方は「申告書B」を使用します。
・申告書A、B共にそれぞれ「第1表」、「第2表」から構成されており、その第1表、第2表にその年の収入金額、所得金額、所得金額から控除できる金額、所得税額などを記載します。その年に土地、建物、株式を売却をされた方等は「第3表」を添付します。また、その年に損失（＝赤字）が出た方等は「第4表」を添付することで、その損失を翌年以降に繰り越し、翌年以降の黒字と相殺することにより翌年以降の税金の負担を軽くできる場合があります。

不動産所得とは？

・不動産所得とは、土地や駐車場、アパート等不動産の貸付によって生じる所得のことを言います。その年中の家賃収入等の総収入金額から必要経費を控除して計算します。なお、青色申告をしている場合にはさらに青色申告特別控除として10万円又は65万円の控除が受けられます。
・不動産所得の総収入金額には、家賃収入や地代収入、更新料、返還不要の礼金等が含まれます。
・不動産所得の必要経費には、固定資産税や都市計画税、火災保険料や建物や設備の修繕費、不動産の取得のための借入金の利子、減価償却費等が含まれます。一方、不動産貸付に関係のない家事上の経費や所得税、住民税等は必要経費となりません。

賃貸経営・不動産所得の規模による計算方法の違い（事業的規模とそれ以外）

不動産所得については、その規模が事業的なもの、つまり比較的大規模なのか、そうでないかによって計算方法、税務上の取扱いに多少の違いがあります。

では、事業的規模とは一体どれくらいの規模のことを言うのか？税法では、『社会通念上事業と称するに至る程度の規模で不動産の貸付を行っているかどうか』により判定すると規定されています。しかしそのような基準で判定をすると言っても、そこには個人的な主観的要素も入るため非常に難しくなります。そこで、税務上は次のような形式的な基準も設けられています。

5棟10室基準

下記それぞれの基準を満たす場合には事業的規模として判断することが可能です。

・アパート、マンション等の賃貸住宅については、賃貸できる独立した室数がおおむね10室以上ある場合
1棟のみで条件を満たす必要はなく、複数の物件等を合計して10室以上あればよい、ということになります。
・独立家屋、一戸建て住宅等の場合はおおむね5棟以上ある場合
貸室と貸家を両方所有している場合は、貸室2室を家屋1棟と換算して判定します。
（例）独立家屋3棟と貸室6室を所有している場合…3棟＋（6室÷2）=6棟⇒事業的規模
・駐車場等が概ね50件以上ある場合
駐車場は5件で貸室1室として換算されるため50件=10室として判定します。

※なお、共有で物件を所有している場合には、共有持分で按分した室数や棟数ではなく共有者の共有持分を合計したところで、実際の建物の室数や棟数により判定します。

（例）12室の賃貸アパートを二人で共有　⇒　二人とも事業的規模として判定することが可能です。

※上記基準はあくまで形式的な基準であって、仮にこれらが満たされていない場合であっても実体判定により事業的規模と判定される場合もあります。

事業的規模のメリット等

賃貸経営が事業的規模であれば事業所得、つまり商売に関する所得の計算と類似した取扱いとなり、以下のような相違点があります。

青色事業専従者給与・白色事業専従者控除の必要経費算入

<事業的規模>

・青色申告者…家族従業員に支払う届出範囲内の適正給与額
・白色申告者…配偶者は最高86万円、その他の家族は一人につき最高50万円

※この規定の適用を受けた場合には、その家族については配偶者控除や扶養控除等の所得控除が受けられなくなりますのでご注意下さい。

<それ以外>

適用なし

青色申告特別控除の適用

<事業的規模>

青色申告者が正規の簿記の原則に従って、つまり複式簿記の形式により取引を記録し、それに基づいて決算書を作成して確定申告をすれば、青色申告特別控除として65万円の控除が受けられます。

<それ以外>

青色申告特別控除は10万円しか認められません。

※不動産所得以外に事業所得もあり、かつ、記帳要件等を満たす場合には、不動産所得についてはたとえ事業的規模でなくとも65万円の青色申告特別控除を受けることが可能です。不動産所得と事業所得の両方の所得がある場合、青色申告特別控除はまず不動産所得から差引き、残額がある場合はそれを事業所得から差引くこととなっています。

固定資産の資産損失の計上

<事業的規模>

不動産の取壊し、除却、滅失等、譲渡以外の理由によって損失を生じたときは、その損失の金額を必要経費に算入することが可能です。ただし、保険金や損害賠償金等その損失を補てんするものがあるときは、その金額を差引いたものが必要経費となります。事業的規模の場合はこの資産損失を全額必要経費に算入することが出来ます。その結果、不動産所得が赤字となった場合、他の所得との損益通算が可能です。

<それ以外>

不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。マイナス分は切り捨てられ、損益通算も出来ない、ということになります。

※事業的規模以外の場合、資産損失が災害等によるものである場合には、不動産所得を限度とする必要経費算入に代えて、雑損控除を選択することが可能です。

延納に係る利子税の必要経費算入

<事業的規模>

所得税を延納、つまり分割等による納期限の延長等をして納付した場合に発生したペナルティー利息（利子税と言います。）については、原則として必要経費に算入することは出来ませんが、事業所得や事業的規模の不動産所得に関する利子税については必要経費算入が可能です。

<それ以外>

必要経費計上は出来ません。

未収家賃の貸倒損失の計上

<事業的規模>

貸倒れが発生した年分の必要経費に算入可能です。

<それ以外>

その貸倒損失額は必要経費にならず、その賃貸料分について過去の収入がなかったものとして取扱います。（前年分の未収家賃につき貸倒れがあった場合は、税務署に更正の請求という税金還付の手続きをしなければなりません。）

不動産の減価償却費とは？

不動産所得の必要経費のうち主なものは、減価償却費、固定資産税や事業税等の税金、融資に関する利息等です。通常の経費は金銭支出を伴うものですが、減価償却費は資産を購入するときに支出した金額を耐用年数に応じて数年に渡って費用配分されるものです。金銭支出を伴わない費用として代表的なものなのです。

例えば、マンションを建てたとしましょう。今年の確定申告ではそのマンションの建築費用の全額を費用にしたので、大赤字となったとします。さて、来年はどうでしょうか？来年度の申告ではマンションの費用は管理費等以外何も必要とならないので、無償でマンションを使って商売したことになり多額の黒字となる。。。。。これはどう考えても何か変な気がしますね？

通常、賃貸経営におけるマンションは長年に渡り使用するものであり、1年限りのものではありません。そのため、固定資産を使用する年数（耐用年数）に応じて少しずつ費用化していくことになります。この税務会計上の手続き、計算方法を減価償却と言います。

物件の修理・補修等、修繕費に関する確定申告での取扱い

賃貸経営にとって、物件の日常の維持管理は欠かせないものです。日々、こまめに修理・補修をして物件のメンテナンスを心がけなくてはなりません。

さて、この修繕費は不動産所得の計算において必要経費として取扱われるのですが、他の経費とは税務上の考え方が少し異なりますので注意が必要です。

例えば、ある大規模な修繕を行った場合、支払をしてお金は出ていっているのにもかかわらずその全額が必ずしも経費とはならないのです。所得税法には今回の修繕によりその建物の価値が増加した、あるいは寿命が延びた部分があるという考え方があるのです。従って、価値が増加した部分あるいは寿命が延びた部分については修繕費として全額経費とするのではなく、資本的支出として固定資産に計上し、先述の減価償却の対象とすることとなっているのです。

なお、実際に確定申告の計算をする際には、明らかに修繕費又は資本的支出と言えるものは別にして、修繕費か資産扱いになるかはなかなか明確に判断することは出来ません。そこで、形式的な判断基準として下記のような一定の基準があります。

資本支出と修繕費の区分等の基準（フローチャート）

立退料は経費になるの？確定申告における取扱い

・賃貸しているアパートやマンションの入居者を立退かせるために支払う立退料については、一定のものを除き原則として不動産所得の必要経費として計上することが可能です。
・一方、現在所有の不動産を売却する目的で入居者に支払う立退料については、不動産所得の必要経費となりません。しかしながら、この費用は譲渡所得の計算において必要経費として取扱うことが可能になります。
・借地人が賃貸用としていた建物を買い取って、その建物を取り壊すためその借家人に支払う立退料はその土地の取得費用となるため、不動産所得の必要経費とすることは出来ませんので注意が必要です。

これで安心！不動産賃貸業向け・とっておきの…節税策

不動産賃貸経営を始めた当初は、借入金の利息や減価償却等、必要経費として計上出来る金額が多額であるため、所得、つまり利益は大きな金額とならず、その結果支払うべき所得税も多額となるケースはあまりありません。

しかしながら、年数が経過するにつれて、借入の金利負担が小さくなったり、或いは建物、設備、備品等の固定資産の耐用年数が経過するに伴い減価償却費も年々減少してしまいます（定率法を選択している場合）。全体的に必要経費が少なくなってくるわけですから、所得の金額も大きくなり税負担も大きくなってしまうのです。

それでは、そのような状況になった時、どのようにして税負担税を抑えていくか、ということがポイントになってきます。下記それぞれの節税策をご参考下さい。

建物はこまめに修繕を。

建物は10年を過ぎた辺りから大規模な修繕が必要となってきます。このような場合は、前述の通り、資本的支出となりその建物の価値が増加したとされ、必要経費に計上出来ないこととなります。その一方で、定期的な修繕や規模の小さい修理等は必要経費として計上することが可能です。こういったことからも、大規模な修繕とならないよう、日頃からメンテナンスをしっかりして悪い箇所はすぐに補修し、節税に繋げていくのが得策です。こまめなメンテナンスを心掛けましょう！

配偶者やその他の親族を青色事業専従者にしましょう。

オーナー様本人は会社勤めで賃貸住宅の管理や帳簿の記帳等をご家族に任されている、という青色申告者の方は、税務署に事前に届出ることにより親族に対する給与として経費に計上することが可能です。ただし、その管理や記帳の報酬金額として適正な金額であることが前提条件となります。こういった青色申告の特典は是非とも積極的に活用しましょう！

小規模企業共済の活用

小規模企業共済に加入すると、その掛金（最低月1,000円から上限月7万円まで500円単位で選択可能。）の全額が所得控除の対象となるため、所得税の節税をすることが可能です。この小規模企業共済とは、個人事業主の退職金積立のようなもので事業を廃止等した場合には共済金を受け取ることが出来ます。その共済金については、まとめて一括で受取れば退職所得として取扱われ、分割で受取れば公的年金等として雑所得になります。また、死亡により遺族が受取ることとなった場合には死亡退職金として取扱われ、相続財産扱いになります。法定相続人一人当たり500万円までは非課税となるため相続対策にもなります。以上のように小規模企業共済は、掛金を積み立てている間は所得税の節税となり、受取る際も課税される税金が比較的少ない、という非常にメリットの多い活用策なのです。

実際の事例では、12月つまり最終月になって節税策を慌てて探しはじめ、結果的に小規模企業共済に加入するケースも非常に多いです。この場合、12月に1年分の掛金をまとめて前払いするケースが多々ありますが、1年以内の前納掛金であれば同様に全額所得控除することが出来ますので節税効果大です！

収入割合の高い物件を配偶者や子に譲渡・贈与しましょう。

収益性の高い物件を、配偶者や子に譲渡・贈与することによって、その収益をその人の所得として移転させることが可能です。もちろん、譲渡や贈与をすることによる付随費用、つまり不動産取得税や登記に係る登録免許税、司法書士さんへの報酬等の負担が発生しますが結果的には所得税や相続税の節税に繋がりますので充分なメリットがあります。下記のような譲渡・贈与のそれぞれのメリット・デメリットを考慮しながらしっかり事前のシミュレーションを行った上で実行に移しましょう！

・譲渡の場合の注意点
譲渡の場合はその物件をいくらで売るか、がポイントとなります。他人等第三者間では特に問題になりませんが、親族間での売買の場合、取ってつけたような安い価格等で売ると贈与とみなされ高額な贈与税の負担を強いられることとなってしまいます。（所得税法では不動産の売却につき適正時価をもって売買することを要求しているのです。）以上のことから、適正価格での売買をする際、場合によっては買取る側に相当な資金が必要となる、というデメリットがあります。自己資金がない場合には金融機関等から融資を受ける必要があるため、資金繰りの面からも慎重な検討が必要です。
・贈与の場合の注意点
賃貸物件を子に贈与する場合、建物であればその固定資産税評価額から借家権の価額を差引いた金額に対して贈与税が課税されますが、将来の相続財産からは除外されることになります。また、贈与後の物件からの収入は子の収入となるため、物件贈与後の賃貸収入は以後無税で贈与したのと同じ効果を生むことになります。例えば、年間500万円のキャッシュフローを生み出す賃貸住宅の贈与を行った場合には、20年間で1億円のキャッシュを生み出します。この1億円は贈与後に生み出されたキャッシュですので、当然相続財産には含まれません。子の財産として相続税の納税資金対策にも使えるわけです。

以上のように、賃貸物件を贈与することによって所得税の対策と相続税の対策が同時に行えるというメリットがあるのです。しかしながら、譲渡の場合と同様に前述のような登録免許税等の付随費用が発生しますのでご注意下さい。

不動産管理会社の活用

多額の家賃収入があり不動産所得の額が高額となる方は、不動産管理会社を設立することで法人と個人に所得を分散させ、節税することが可能になります。不動産管理会社の具体的な活用策は下記の通りです。

1.管理委託方式（管理徴収型）
賃貸物件の管理を新設した管理会社に委託する方式です。個人の所有する賃貸住宅等の入居募集、入退居の手続き、集金、メンテナンス等を行いその手数料を賃貸住宅オーナーから受取ります。下記2の方式ほど管理料をとれないため所得税の節税メリットは薄くなりますが税務リスクが小さく、かつ容易に導入できる、というメリットがあります。
2.一括借上げ方式（転貸型）
新設の管理会社に管理を委託するのではなく、法人が個人から建物を一括して借り上げ、それを第三者に貸す方式です。実質的には、法人が家賃保証を行うことになります。法人が空室リスクを負うため1の方式と比較して多額の所得移転が可能となるため、常に満室であれば節税メリットが大きくなります。
3.不動産保有方式
個人所有の賃貸物件を新設の法人に売却し、法人は不動産賃貸法人として運営する方式です。土地の所有は個人のままとし、法人が個人に地代を支払うというケースが一般的です。上記2つの方式よりもさらに大きな所得移転が出来るため、節税メリットは大きくなります。しかしながら、個人から法人への不動産移転コストがかかる、というデメリットがあります。

『上記のいずれの方式をとるのがベストか？』『管理料の率は何パーセント位にしたらいいのか？』等につきましては現在の所得の状況等を踏まえて慎重にシミュレーションを実施した上で検討することをお勧めします。

早めに着手しましょう！家族も安心の…相続対策

資産をある一定規模所有している方が亡くなったときには、所得税や法人税等に代わって今度は相続税が課税されます。相続税も非常に高率な税負担となりますので、亡くなられてから慌てて対策を立てるのでは時既に遅し…となってしまいます。しかし、時間があればかなりの対策を講ずることが可能です！『私はまだまだ元気で健康だから関係ない！』なんてことはありません。『対策を始めるのにはちょっと早過ぎるのでは…』ということもありません。下記の『今から始める相続対策・チェック項目』をご参考頂き、少し早目の相続対策を心掛けていきましょう！